投資用不動産
好立地で高利回り！！
不動産投資の基本
家賃収入でローン返済
返済が終了すると、家賃が自分の収入となります。
不動産投資で
得られる利益２種
インカムゲイン
不動産を保有している間に得られる家賃収入などの継続的な収入を指します。
その収入を「インカムゲイン（income gain）」といいます。
キャピタルゲイン
不動産を売却した際の、購入価格と売却価格の差額による利益（売買差益）「キャピタルゲイン(Capital Gain)」といいます。
キャピタルロス
購入価格よりも低い価格で資産を売却して生じる損失です。「キャピタルロス（Capital loss）」といいます。
不動産投資の主な４種のチェック事項
新築マンションの注意事項
メリット
設備が新しく、当面の修繕費が少ない
入居者が見つかりやすい
瑕疵担保責任があり安心感がある
デメリット・注意点
物件価格に広告費や販売経費が上乗せされている
実質利回りが想定より低くなる可能性
新築プレミアムが剥がれると家賃が下落するリスク
節税目的のワンルーム投資には特に注意
中古マンションの注意事項
メリット
実際の賃貸需要や家賃相場が確認できる
物件価格が割安で利回りが高い
管理状態を事前に確認できる
デメリット・注意点
修繕積立金の残高と大規模修繕の予定を確認
築年数が古いと融資条件が厳しくなる
設備の老朽化による突発的な修繕費
旧耐震基準の物件は避けるべき（1981年以前）
都心部の注意事項
強み
賃貸需要が安定している
資産価値の下落リスクが比較的低い
空室期間が短い
リスク
物件価格が高く、初期投資額が大きい
競合物件が多く、差別化が必要
固定資産税・都市計画税が高額
地方都市の注意事項
強み
物件価格が安く、表面利回りが高い
初期投資額を抑えられる
リスク
人口減少による賃貸需要の減少
空室リスクが高い
売却時に買い手が見つかりにくい可能性
管理会社の選択肢が限られる
マンション経営の利回り相場
都心：新築物件
３～５％
土地・建築費が高いため中古物件より低くなる
都心：中古物件
４〜６％
新築物件より購入費が安い為利回りが高くなりやすい
地方：新築/中古
新築４～６％
中古６～１０％
※ 条件が大きく変わる事がある為、リサーチが大切となる
「表面利回り」と、そこから管理費や修繕積立金、固定資産税などの年間経費を差し引いて計算する「実質利回り」
実質利回りは、表面利回りから２〜２．５％程度下回ることが一般的です、投資判断をする際は、この実質利回りが３〜５％以上を目指せると理想的とされています。
※ 上記相場は目安となります。